RFT-201208241127. Квартиры во Флориде с видом на океан в новом элитном комплексе MG on Halifax - 24 Августа 2012 - Недвижимость, торговля, инвестиции и аренда в ЕС и США
The information in this article is of a general nature only and is not intended to be relied upon as, nor a substitute for, specific professional advice. No responsibility for the loss occasioned to any purpose acting on or refraining from action as a result of any material in this publication can be accepted.
Информация в настоящем документе исключительно общего характера, выражающая личное мнение автора, и никаким образом не связана с официальным мнением владельцев комплекса. Автор не несет никакой ответственности за все последствия связанные с использованием материала статьи как юридического документа.
MG on Halifax – новый элитный комплекс на берегу океана в городе Daytona Beach, Florida. Квартиры в новом жилом элитном комплексе (территория 7 га) в двух 25-этажных высотках. В квартирах: зал, 2 или 3 спальни, каждая с кладовой и персональной ванной комнатой и мраморной отделкой; кухня с итальянскими кабинетами и гранитными столовыми покрытиями; оборудование из нержавеющей стали (холодильник, микроволновая печь, плита, посудомоечная машина; 1-2 просторных балкона 20 м2; окна от пола до потолка; ковролин на полу во всех комнатах. Жилая площадь от 160 до 210 м2, уникальный вид на океан и канал. В комплексе: 2 бассейна с подогревом, новый клуб (свой кинотеатр, бильярдные, сауны, массажные кабинеты, студия йоги, 2 фитнес центра, итд.), крытый 4-этажный паркинг, круглосуточная охрана, причал на 32 катера (строится), ухоженный ландшафт. До пляжа 5 минут езды (сразу у выхода через канал). Майями 2.5 часа, Орландо (Дисней парки) 40 мин.
Застройщик (Девелопер): The Swerdlow Group
Описание Комплекса: Два 25-ти этажных высотных здания, всего 486 квартир.
Адрес Комплекса: 241 Riverside Drive Daytona Beach, FL 32117
Месторасположение: MG on the Halifax расположен чуть севернее моста Seabreeze на восточной части Intracoastal канала, реки Halifax River города Daytona Beach. Orlando и Disney World находятся всего в часе езды, а всемирно известных пляж, всего в нескольких минутах от комплекса. Близость комплекса к дороге Daytona International Speedway, центру города и находящегося рядом города Ormond Beach сделало его идеальным местом, которое может предложить Центральная Флорида.
Размеры квартир: Модель А (3 сп. + 3 вн.) 208 кв. м. Модель B (2 сп. + оф + 2 вн.) 171 кв. м. Модель C (2 сп. + 2 сп.) 154 кв. м. Модель D (2 сп. + офис + 2вн.) 169 кв. м. Модель E (3 сп. + 3 вн.) 193 кв. м. Модель F (2 сп. + 2 вн.) 157 кв. м. Модель G (2 сп. + 2 вн.) 155 кв. м.
Особенности Зданий: Застроено более 366 метров прибрежной земли. Вид на воду (канал) из каждой квартиры. Вид на океан начиная с 9-го этажа и выше. Стоимость кабельного ТВ, интернет и телефона включены в стоимость обслуживания. Два больших бассейна. Два новых фитнес центра. Свой кинотеатр. 24-часовой охраняемый въезд
Особенности Квартир: Частные балконы с застекленными дверями от пола до потолка. Противо-ударные задвижные стеклянные двери и окна, созданные по энергосберегающей технологии. Индивидуально управляемые энергосберегающие центральные кондиционеры и нагреватели. Просторные комнаты с большими балконами. Вместительные встроенные кладовки во всех квартирах. 2.74 м потолки (3.04 м на двух верхних этажах)
Особенности кухонь: Итальянские кабинеты с оборудованием евро стиля. Импортные гранитные столовые покрытия. Энергосберегающее кухонное оборудование и полированные раковины из нержавеющей стали
Особенности Ванных Комнат: Импортные мраморные столовые покрытия. Большие, на всю стену, зеркала. Стены и полы выложены импортным мрамором. Душевые кабины ой евро стиля. Застекленная душевая кабина в главной ванной комнате. Углубленные в потолок лампы освещения.
***
Процедура покупки недвижимости в комплексе MG on the Halifax
Весь процесс покупки недвижимости в штате Флорида может занять от одной недели до двух месяцев, в зависимости от того, покупаете ли Вы недвижимость за наличные или в кредит.
За наличные (банковский перевод, или банковский чек)
Покупка на наличные самый быстрый и простой вариант. Фактически её можно завершить за несколько дней. Положительным моментом такой покупки является то, что Вам не придется платить банковские проценты, которые за 30 лет кредита могут утраить сумму Ваших платежей, как и то, что в результате, у Вас уже будет СВОЯ собственность во Флориде. Если Вы готовы на покупку за наличный расчет, то этапы покупки будут следующие:
Ознакомление с комплексом, ценами, регионом (через Вашего риелтора в России или сайта комплекса). Выбор наиболее интересного варианта. Имейте в виду, что тот вариант, который Вы выбрали сегодня, и на который Вы еще не подписали контракт, может быть продан в тот же день.
Расчет средств о возможности покупки за наличные, или в кредит.
Ознакомительный тур (по желанию). Персонал комплекса MG on the Halifaxс может организовать Вашу встречу в одном из ближайших аэропортов, доставить в комплекс, предоставить Вам переводчика, и организовать ознакомительный тур по комплексу. Как потенциальному покупателю Вам может быть предоставлена возможность на проживание в комплексе в течении 2-х ночей бесплатно. Вы также можете приобрести квартиру и «дистанционно», т.е. без поездки на осмотр.
После того как Вы выбрали интересующий Вас вариант квартиры, Вы или же соглашаетесь на цену владельца, или делаете своё предложение (offer) на цену, за которую Вы согласны её приобрести. Ваш offer может быть или принят, или отклонен. Продавец, может сделать Вам свое встречное предложение. Ваш offer должен быть в письменной форме, где Вы указываете свои данные, адрес и сумму, которую Вы согласны заплатить.
Если Ваш offer принят, Вам предложат подписать предварительный контракт (Real Estate Purchase contract) и перевести сумму равную 10% от стоимости квартиры на промежуточный счет (escrow account). Это может быть банковский перевод или же банковский чек. Эта сумма войдет в стоимость квартиры, и она невозвращаемая, если Вы впоследствии отказались от покупки; и возвращаемая в ряде случаев, как например, если Вам было отказано в банковском кредите. После чего, владелец снимает квартиру с продажи и резервирует её для Вас. Подписание предварительного контракта и перевод депозита гарантирует, что квартира будет снята с продажи на весь период проведение сделки. Рекомендуется, что бы перед подписанием договора Вы уже выбрали для себя титульную компанию (title company), которая будет вести всю сделку и перевели депозит (10%) на её промежуточный счет (escrow account). Как только продавец подпишет Ваш offer, Вы должны затребовать у титульной компании проверку всех данных недвижимости (request for title). Список титульных компаний, которые работают с комплексом можно запросить у продавца заранее. Для титульной компании может быть достаточно и копии Вашего Real Estate Purchase contract. Работа титульной компании платная, которая в целом Вам будет стоить порядка 2% цены Вашей квартиры (средне стандартная цена для Флориды).
В дальнейшем, Вы можете заказать инспектирование квартиры (Property Inspection), что также платная услуга. Но так как все квартиры в комплексе новые, с оборудованием на гарантии, эта процедура может и не потребоваться.
Далее, выбранная Вами титульная компания (title company) по Вашему заказу начнет работу по проверке выбранной Вами квартиры на предмет долгов, наследников, незавершенных работ, разводов продавца, или же всех «хвостов», которые могут висеть за квартирой, а также проверку уплаты всех налогов продавцом, уплату всех долгов по ипотеке, подтверждений всех fees в комплексе, и инспекционных отчетов. По окончании всей этой работы, если все данные будут в порядке, представитель титульной компании сообщит Вам день закрытия сделки (closing day).
В назначенный день «закрытия» у Вас на руках должен быть банковский чек (cashier check), который Вы передаете представителю титульной компании и одновременно подписываете соответствующие документы на покупку и HUD Settlement Statement. В последнем документе будет подробно расписано, на какие расходы ушли Ваши 2%. После чего, представитель титульной компании передаст Вам ключи от квартиры и страховой полис (title insurance) и в тот же день зарегистрирует сделку в местных органах власти, после чего выдаст Вам сертификат на владение (title), основной документ, подтверждающий Ваше право собственности на жилье.
Покупка недвижимости в кредит (финансирование банком США)
MG on the Halifax, и в его лице компания 8-th Continent LLC не предоставляют кредиты (финансирование) своим покупателям. Получение кредита, это первичная забота покупателя. Мы понимаем, что этот процесс для Вас не знаком, но вместе с тем, всё, чем мы сможем Вам помочь, это только предоставить Вам контактные данные банков, которые работают с иностранцами и переправить Вам список требуемых документов. Мы также рекомендуем начать этот процесс до подписания предварительного контракта, что бы на момент начала сделки все документы, как справки и заявки на кредит (Credit application) уже были у Вас на руках .
Мы также хотим напомнить, что покупка недвижимости в кредит на первый взгляд не так «болезненна» в вопросе «расставания с деньгами», но в ней очень много своих недостатков. Перед тем как решиться на покупку в кредит мы советуем хорошо взвесить «все за» и «против».
• Вы должны быть готовы к тому, что весь процесс может затянуться на срок до двух месяцев. • Вам нужно будет представить ряд справок и заполнить ряд документов. • Вам нужно будет заплатить сразу 30% стоимости квартиры • Вам нужно будет открыть счет в банке кредиторе и положить на этот счет минимум 6 Ваших месячных выплат. • Вам нужно будет платить дополнительно страховку порядка $400 в год. • Если в силу финансовых проблем (а от них никто не застрахован) Вы прекратите платить по кредиту, и попустите два платежа, то банк может инициировать процесс по отбору у вас Вашей квартиры, не зависимо от того, сколько Вы уже за неё выплатили. • Ваши налоги, страховка и проценты будут включены в месячный платеж, так что ежемесячную сумму, которую Вы для себя изначально просчитали, можете умножить на два. • Общая сумма, которую Вы заплатите за квартиру (в зависимости от процента), «на выходе» будет равняться стоимости двух-трех квартир. • Вы так же должны помнить, что, не смотря на то, что Ваша квартира будет зарегистрирована на Ваше имя, она будет принадлежать банку и до тех пор, пока Вы не выплатите банку всю суммы кредита. • Каждый банк, который предоставляет финансирование иностранцам, имеет свои условия предоставления кредита, один может запросить первичный процент (% down payment) больше, другой более высокий месячный процент, третий может потребовать Вашего физического присутствия при подписании контракта и открытия счета.
Если Вас все эти трудности не пугают, и Вы все же решились на кредит, или же другими словами получить финансирование в американском банке, то процесс получения кредита будет следующим (на примере банка ниже):
Пример условий кредитование иностранцев банком City National Bank Условие финансирования.
- 30% down payment (первичный взнос). Если сумма кредита до 1млн долларов США. - Остальные 70%, кредит на 30 лет под 3.8 % годовых - Открытие счета в банке (присутствие покупателя обязательное, там же интервью) - 6 месячных выплат на счету в этом банке (включая выплаты по кредиту и HOA fee) - Налоги и страховка будут включены в месячные выплаты
Справки:
Копия паспорта и визы США (Copy of the Passport and US Visa; or Secondary Picture ID)
Документ, подтверждающий Ваш домашний адрес (это может быть счет за квартиру или копия штампа «прописка» в паспорте (Proof of Address from home country; i.e.: Electric bill)
Два письма из финансовых учреждений, которые знают Вас не менее двух лет. Здесь учреждения могут быть банки. (Two Reference Letters from two financial institutions (24 months relationship)
Если Вы работаете на зарплате, то необходимо письмо от работодателя, характеризующее Вас положительно. Если у Вас свой бизнес, то документы подтверждающие владение бизнесом с приложением выписки Ваших оборотных средств. (Salaried borrower, letter from employer. Self employed financial statements and CPA letter. (Contact your Mortgage Loan Originator for additional required documentation.)
Открытие счета в этом же банке с суммой, достаточной для оплаты 6 месяцев погашения долга по кредиту + HOA fee + налоги).
Предварительно Заполненные документы.
1. Форма 1003. Uniform Residential Loan Application. 2. Форма 1003i. Uniform Residential Loan Application. 3. CNB Authorization 4. CNB Credit Card Authorization 5. CNB NRA Foreign Debt Acknowledgement 6. CAN NRA Schedule Real Estate 7. NRA Flyer Lending
Подписание предварительного контракта с владельцем недвижимости, это первичное условие получения кредита, после чего, Вам нужно представить все заполненные документы и справки банку, и после того, как банк выдаст свое заключение, что Вы утверждены (pre-approved) на кредит, банк сам закажет работу титульной компании, и сам перечислит деньги покупателю, и только после этого, Вас пригласит на подписание closing документов.
Следует также знать, что большинство банков США, работающих с иностранцами, требуют физического присутствия покупателя или на открытие счета или на closing. Там же проводится (face to face) интервью.
После того как сделка завершилась и Вы стали счастливым обладателем недвижимости во Флориде, Вам нужно быть готовым к следующим расходам.
a) Если Вы купили квартиру за наличные, то один раз в год Вы должны заплатить налог на недвижимость в округ Volusia County. Налог на недвижимость рассчитывается по «сложной» формуле, исходя из потребностей округа, на школы, социальные программы, итд, но в среднем, он равен порядка 2% от стоимости жилья в год. Кроме налога на недвижимость, Вы также ежемесячно должны платить HOA fee (взнос на содержание комплекса). В это взнос уже включена стоимость холодной и горячей воды, телефона, кабельного ТВ и интернета. В эту сумму также входит ежедневная уборка в комплексе, круглосуточная охрана, содержание придомовых территорий, стрижка травы, содержание бассейнов, клуба, залов, центров и др)
b) Если Вы купили квартиру в кредит, то сумма налогов уже входят в ежемесячные выплаты по кредиту, кроме того, в эту сумму входит обязательная страховка «внутренностей» Вашей квартиры (вандализм, воровство, итд). Вы также ежемесячно должны платить HOA fee.
Ежемесячный размер HOA fee от $612 до $770 в месяц в зависимости от размеров Вашей квартиры, соответственно от 160м2 -210м2.
Как собственнику жилья, Вам предоставляется бесплатно одно место в крытом гараже. Если Вам нужно больше парковочных мест, то Вы можете приобрести их за отдельную плату.
В комплексе на стадии строительства причал на 32 катера и еще 65 мест, в проекте развития. Если у Вас есть свой катер, или Вы планируете его прибрести, или взят в прокат, то Вы можете швартовать его прямо напротив Вашей квартиры. Швартовочные места буду продаваться, как только строительство будет закончено.
В плане развития предусмотрено строительство еще двух зданий, слева и справа от основных зданий, а также выкуп (приобретение) земли вокруг комплекса с последующим созданием на этом месте парка отдыха.
Аренда
Если Вы приобрели квартиру в качестве «на отпуск» или как «инвестиция», то мы рекомендуем сдавать её в аренду на время Вашего отсутствия что бы свести к нулю Ваши расходы по её содержанию и еще иметь некоторую прибыль. Всеми вопросами аренды в комплексе занимается дочернее предприятие владельца комплекса компания «8-й Континент». Для того, что бы сдать в аренду Вашу квартиру, Вам нужно заключить контракт с этой компанией и открыть счет в любом банке США. В дальнейшем, компания «8-й Континент» возьмет на себя все вопросы по поиску арендатора, взиманию арендной платы, переводу денег на Ваш счет, слежению за состоянием Вашей квартиры, устранению всех возникших неисправностей, приведению квартиры в исходное состояние по окончанию срока аренды. За свои услуги компания взимает с владельца ежемесячную плату размером в 10% от стоимости аренды (аренда от 6-ти и более месяцев) и 20% (аренда от 1-го до 6-ти месяцев). Арендатор квартиры изначально вносит залог размером в $1,000, который ему не возвращается, если по окончанию аренды квартира требует косметического ремонта.
Ниже пример расчет дохода от аренды на срок 12 месяцев
Планировка AR, 3 спальни, 3 туалета, 10-й этаж. Вид на океан. Цена арендной платы фиксированная: $2,300 в месяц
Доход от аренды: $2,300 (в мес) или 27,600 (в год) Обслуживание аренды: 10% (в месяц): $230 Обслуживание (HOA) в месяц: $760 (включено вода, кабельное ТВ, телефон, интернет) Налоги в месяц: $400 Итого расходы: $760 + $400 + $230 = $1,390 (в мес) или $16,680 (в год) Итого, доход в год: $27,600 – 16,680 = $10,920
Таким образом, за один год до Вашего второго приезда, на Вашем счету в США появится $10,920, чего вполне достаточно для того, что бы оплатить стоимость перелёта, месяц отдохнуть на пляжах Дэйтоны, посетить Орландо и все парки Disneyland, Universal Studio, See World, и еще сходить в трёх-дневный океанский круиз на Карибы.
Мы также рекомендуем Вам «мебелировать» Вашу квартиру до Вашего приезда, что бы не тратить отпускное время на походы по мебельным магазинам, а также потому, что спрос арендаторов на квартиры с мебелью очень большой и арендная плата на такие квартиры на $300-$500 и более в месяц выше. Сделать это можно за несколько дней до Вашего вылетa, для чего достаточно сделать он-лайн заказ в магазине Rooms-To-GO http://www.roomstogo.com, где заказанная Вами мебель будет доставлена и установлена в Вашей квартире. Ниже примерные цены: гостиная комната $1,300; спальня $1300 (2) $2600, с матрацами и принадлежностями $3,200; столовая $800; офис: $500. Итого: $6,000.
Стоимость Вашей мебели окупится полностью за 15 месяцев аренды, и в дальнейшем будет приносить порядка $6,000 в год годового дохода. После проведённого месяца- трех во Флориде, перед отъездом домой, Вы можете перезаключить контракт с компанией «8-й Континент» на аренду еще на один год.
Транспорт
Несмотря на то что, в городе Дейтона Бич хорошо развитая система общественного транспорта, мы рекомендуем Вам иметь здесь свою машину или арендовать таковую еще в аэропорту Вашего прилета. Автомобиль будет нужен Вам ежедневно, или для поездки в магазин за продуктами, или на пляж, или в любое место Флориды. Цены на авто во Флориде порядка в два раза ниже, чем в России, процесс покупки может занять не более одного часа времени, а Ваше парковочное место в комплексе всегда под охраной. Аренда машины средних размеров, типа Форд Таурус сроком на один месяц обойдется Вам порядка в $600 в месяц. Заказать машину можно заранее через интернет через сайт http://www.rentalcars.com/, или же в аэропорту Вашего прилета у стоек «Rent a Car». Желательно, сразу же сделать заказ на машину c GPS. Вернуть машину Вы сможете в том же аэропорту Вашего прилета (отлета) домой.
Как доехать
Если Вы прилетели в аэропорт Orlando, то при выезде из аэропорта следуйте по указателю на «дорогу «I-4 West», и по ней до самого конца. Определенный участок дороги платный (Florida Turnpike), так что на нескольких участках Вам нужно будет заплатить сумму в $1-$2 (следите за указателями). Если Вы случайно проехали мимо мест оплаты проезда, то камера слежения запомнит Ваш номер, и для того, что бы избежать штрафа, Вам нужно по приезду на место, зайти на сайт дороги и сделать платеж через интернет http://www.floridasturnpike.com/. Когда Вы въедете в город Daytona Beach (через 30-40 мин), езжайте по той же дороге (ул International Speedway) никуда не сворачивая до ул N Beach Str, где поворачивает налево (перед мостом), и дальше езжайте по ней же еще 5-10 мин, где эта улица перейдет Riverside dr. Наш комплекс будет виден с правой стороны по ходу движения. На КПП Вам нужно будет представиться и сказать, что Вы едете в офис 105.
Если Вы прилетели в аэропорт Jacksonville, то при выезде из аэропорта, ищите указатель на дорогу I-95 South (Miami) и по ней (порядка 1 часа) до указателей next 5 exist Daytona Beach. Сходить с дороги можно на любом exit, но лучше на 261-B. Как только Вы сошли с трассы и вышли на ул International Speedway Вам нужно проехать еще 200 м и на перекрестке сделать разворот на 180 градусов (U-turn) и ехать до конца, до ул N Beach Str (10-15 мин), где поворачивает налево (перед мостом), и дальше езжайте по ней же еще 5-10 мин, где эта улица перейдет Riverside dr. Наш комплекс будет виден с правой стороны по ходу движения. На КПП Вам нужно будет представиться и сказать, что Вы едете в офис 105.
Если Вы прилетели в аэропорт Daytona Beach, то на выходе из аэропорта Вам нужно проехать порядка 400 м до перекрестка с ул International Speedway, на ней сделать поворот на право и далее (5-10 мин) никуда не сворачивая до ул N Beach Str, где поворачиваете налево (перед мостом), и едете по ней же еще 5-10 мин, где эта улица перейдет Riverside dr. Наш комплекс будет виден с правой стороны по ходу движения. На КПП Вам нужно будет представиться и сказать, что Вы едете в офис 105.
Если Вам нужна будет помощь, как например, встретить Вас в аэропорту и доставить Вас в комплекс, то свяжитесь с нами заранее. Если Вы не предупредите нас заранее о дате Вашего приезда, то мы не сможем организовать Вашу встречу в аэропорту и размещение в комплексе.
Комиссионные.
По закону штата Флорида, комиссионное вознаграждение брокеру (агентам) платит продавец. Как покупатель жилья, здесь, в штате Флорида Вы не обязаны платить вознаграждение собственнику жилья. Если Вы уже заплатили какую либо сумму Вашим брокерам в России за поиск вариантов в США, то эти деньги никаким образом на цену квартиры не влияют и в сумму сделки не входят.
Ждем Вас в нашем комплексе!
WELCOME TO MG ON THE HALIFAX!
Категория: Элитная Тип недвижимости: Квартира, апартаменты Площадь, м кв.: 160.00 Сдача в аренду: Y Бассейн: Y Теннисный корт: Y Служба безопасности: Y Бытовая техника: Y Спутникое телевидение: Y Интернет: Y Причал: Y
Предлагаем к продаже квартиры с видом на океан в новом элитном комплексе MG on Halifax в городе Дайтона Бич(Daytona Beach) на севере штата Флорида (Florida), США(USA).
Комплекс MG on Halifax состоит из двух 25-этажных зданий, объединенных общей инфраструктурой, расположенных на берегу океана в современном городе с развитой инфраструктурой Дайтона Бич(Daytona Beach) на севере штата Флорида, США.
Дайтона Бич - это круглогодичный курорт, который находится севернее Орландо, на атлантическом побережье Флориды. Характерным признаком этого города является пляж длиной 35 километров, средняя ширина которого 150 метров. Это единственный в мире пляж, куда официально разрешен въезд на автомобиле.
В Дайтоне Бич каждый год проводятся автогонки, слеты байкеров и молодежные тусовки.. Две крупнейшие гонки - Daytona 500 (февраль), и Pepsi 400 (Июль)- собирают сотни тысяч болельщиков. Многотысячные сборища байкеров проходят в марте(Bike Week) и в октябре(Biketoberfest) и собирают до 500 000 участников и гостей.
Для хозяев квартир и их гостей в комплексе MG on Halifax предусмотрены :
- 2 бассейна с подогревом, сауны, массажные кабинеты, студия йоги, спортзалы.
- новый клуб, который включает свой кинотеатр и бильярдные комнаты,
- крытый 4-этажный паркинг,
- круглосуточная охрана,
- причал на 32 катера (строится),
- ухоженная территория с ландшафтным дизайном.
В квартирах: высокие потолки(2,7 м), зал, 2(3) спальни, современный дизайн итальянских кухонь, оснащенных бытовой техникой из нержавеющей стали производства компании GE, гранитными и мраморными кухонными панелями, 2(3) туалета, 2 (1) балкона. Жилая площадь от 160 до 210 м2, уникальный вид на океан и канал, по которому вдоль всей Флориды можно пройти на яхте и выйти в океан прямо от дверей собственного дома.
В данный момент идет продажа квартир в первом здании, половина здания уже распродана. Минимальная цена среди оставшихся квартир $221,000( квартира с 2 спальнями 160m2) и максимум $500 000 (пентхаус)
